L’étape primordiale, consiste en la constitution d’un programme . Il s’agit ici de définir le plus précisément possible vos besoins en terme de nombre de pièces, de surface, par exemple, le programme permet de décider du nombre de chambre, de salle de bain, il y aura-t-il un cellier ou une buanderie, un garage pour 1 ou 2 voitures, ou alors un car-port … il y aura-t-il ou non un bureau… la maison comportera-t-elle un sous-sol ou un étage.

     Autant de questions indispensables à la définition d’un budget global de construction, mais également LA base de travail pour l’élaboration de la première esquisse ainsi que pour la première étape de tout projet de construction.

             L’ étude de faisabilité

                        

C’est l’étape administrative du projet. En effet, la construction est régie par des règles, contenues dans le Plan Local d’Urbanisme .(créer un lien vers l’onglet information pratique- PLU)

Il peut être élaboré au niveau d'une commune ou au niveau d'une structure intercommunale, par exemple une communauté d'agglomérations ou une communauté urbaine. Il peut alors couvrir une zone relativement importante : le plan local d'urbanisme de la Communauté urbaine de Lille, approuvé le 8 octobre 2004, s'applique sur 85 communes pour une superficie de 611 km².

L'intégralité du territoire de la ou des communes concernées doit être couverte par le PLU, y compris les ZAC qui pouvaient autrefois disposer de leur propre document d'urbanisme, le Plan d'aménagement de zone. Seuls sont exclus du champ du PLU les secteurs sauvegardés au sens de la loi Malraux (centres historiques des villes) dont l'aménagement relève de la compétence de l'État et qui doivent être couvertes par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Cependant les disposition de ces PSMV doivent figurer eux-même aux annexes du PLU (voir ci-dessous), de même que les autres servitudes s'appliquant à ce territoire ; de fait un PLU concentre l'ensemble des plans d'aménagement et les règles locales d'urbanisme sur l'intégralité de son territoire. Ceci est notamment renforcé par la possibilité de révision partielle d'un PLU : la mise à jour de ce dernier, si besoin par voie simplifiée, permet d'avoir un plan local d'urbanisme complet et actualisé sur l'ensemble de son territoire.

Dans le cadre de la réalisation d'une opération d'intérêt supra-communal, un plan local d'urbanisme partiel, peut être réalisé dans une ou plusieurs communes mais seulement par un établissement public de coopération intercommunale, sous réserve que ces communes mettent en place un PLU sur leur territoire.

Le règlement

Il décrit, pour chaque zone définie dans le document graphique, les dispositions réglementaires applicables. Il peut comprendre 14 articles (R.123-9 du code de l'urbanisme) :

• Article 1 : Type d'occupation ou d'utilisation du sol interdites
• Article 2 : Type d'occupation ou d'utilisation du sol soumises à des conditions particulières
• Article 3 : Accès et voirie
• Article 4 : Desserte par les réseaux (eaux, assainissement, électricité)
• Article 5 : Caractéristique des terrains
• Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
• Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
• Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
• Article 9 : Emprise au sol
• Article 10 : Hauteur maximum des constructions
• Article 11 : Aspect extérieur
• Article 12 : Stationnement
• Article 13 : Espace libre et plantations, espaces boisés classés
• Article 14 : Coefficient d'occupation des sols ou COS.
  Il ne peut être fixé qu'en zones U ou AU, et en zone N uniquement lorsque le transfert de COS est possible.

Seuls les articles 6 et 7 sont obligatoires, les autres sont facultatifs. Ces deux articles s'il ne sont pas rédigés doivent alors figurer sous une forme graphique (plan de zonage).

La hauteur (art. 10) l'implantation des constructions (art. 6 et 7) et la densité des construction (art. 14) sont obligatoirement réglementées dans les secteurs constructibles des zones N (R.123-8 et R. 123-9 du code de l'urbanisme)

Les annexes

Elles comprennent un certain nombre d'indications ou d'informations reportées pour information dans le PLU^[3], et notamment :

• Les servitudes d'utilité publique liées notamment au patrimoine (Plan de sauvegarde et de mise en valeur...), aux lignes aériennes (Plan d'exposition au bruit...), aux infrastructures de transport ou encore les Plans de prévention des risques.
• Les périmètres reportés à titre informatif, comme les ZAC ou les zones où un droit de préemption public s'applique.
• Les réseaux d'eau potable et d'assainissement.

 

         Il défini l’ensemble des règles d’urbanisme liées à la réalisation d’un projet de construction, le nombre de niveaux de la construction, la auteur maximale au faîtage (le point le plus haut de la construction), le type de matériaux à utiliser en façade, mais également les distances auxquelles on peut construire par rapport aux limites de propriétés.

         Une multitude de points qui bien souvent définissent la base de l’architecture de votre maison afin qu’elle s’insère le mieux possible dans son proche environnement.

         Des cas particuliers peuvent être à étudier, si votre terrain ou habitation se situe par exemple dans une zone dite « protégée » (monument historique, parcs nationaux etc.)

         L’étude du PLU réalisée, nous avons les bases nous permettant d’élaborer les premières esquisses et les premières implantations du projet sur le terrain.

L’esquisse

                                                                                             L’esquisse consiste en la mise en forme graphique du programme que vous avez élaboré en tenant compte des contraintes liées au plan local d’urbanisme, mais également à la typologie du terrain. L’étude de faisabilité préalablement exécutée nous permet de définir rapidement les différentes orientations possibles en envisageable en fonction du budget initialement défini.

         Elle consiste en la réalisation des plans de niveaux à l’échelle 1/100^ème ou 1/50^ème , l’élaboration des plans de façade, le positionnement des ouvertures, le plan de masse de la construction ou apparaît l’implantation du bâtiment à édifier.

         L’esquisse approuvée, nous passerons ensuite à la constitution du dossier d’avant projet définitif.

L’avant-projet définitif

         Le dossier d’avant projet définitif permet de fixer l’architecture extérieure du projet, on détermine ici le type de matériaux retenus pour les façades et la toiture, le coloris des menuiseries, le dimensionnement des surfaces habitables afin d’obtenir la SHON (Surface Hors Oeuvre Nette)